Come affittare la mia casa: guida per il proprietario

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

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<!-- description: Come affittare casa passo per passo: con o senza agenzia, canone, contratto, gestione e tutele contro la morosità. Guida pratica per proprietari. -->

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I passaggi per affittare casa

Affittare un immobile è un percorso ordinato. Prima si prepara la casa: verifica degli impianti, Attestato di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità, piccoli interventi che rendono l'alloggio presentabile. Un immobile pulito, con foto curate e una descrizione onesta, si affitta prima e meglio.

Il secondo passaggio è il prezzo. Il canone va fissato guardando a cosa chiede davvero il mercato nella tua via e per quella tipologia, non alle aspettative. Un canone troppo alto allunga i tempi di sfitto e ti costa più di quanto faccia guadagnare. Su questo trovi un metodo pratico nella pagina dedicata a quanto chiedere di affitto.

Terzo passaggio: la scelta del contratto. Le opzioni principali sono il canone libero (4+4), il canone concordato (3+2), il transitorio e il contratto per studenti universitari. Ognuno ha durata, vincoli e fiscalità diversi: li confrontiamo nella guida su quale contratto scegliere.

Quarto: la selezione dell'inquilino. È il momento più delicato. Chiedi documenti d'identità, codice fiscale e una prova di capacità reddituale (busta paga, contratto di lavoro, modello reddituale per gli autonomi). Valuta la coerenza tra reddito e canone: una regola prudente è che il canone non superi un terzo del reddito netto mensile del conduttore.

Infine la formalizzazione: firma del contratto, consegna delle chiavi con verbale, lettura dei contatori e registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni.

Con agenzia, con un gestore o da solo

Puoi gestire tutto in autonomia: risparmi le commissioni, ma ti occupi di annunci, visite, selezione, contratto e rapporti con l'inquilino. È la via più economica se hai tempo e un solo immobile.

Un'agenzia immobiliare tradizionale trova l'inquilino e cura la parte contrattuale, in genere a fronte di una commissione pari a una o due mensilità. Un gestore (property management) va oltre: segue l'immobile nel tempo, incassi, manutenzioni e scadenze, con un canone di servizio ricorrente. La scelta dipende da quanto vuoi delegare.

La registrazione del contratto

La registrazione è obbligatoria per i contratti di durata superiore a trenta giorni complessivi nell'anno. Si versa l'imposta di registro (salvo opzione per la cedolare secca, che la sostituisce) e, dove previsto, l'imposta di bollo. La registrazione tutela entrambe le parti e dà data certa all'accordo: un contratto non registrato è nullo e ti espone a sanzioni.

Gestire l'immobile nel tempo

Una locazione ben avviata richiede comunque attenzione: incasso puntuale del canone, aggiornamento ISTAT se previsto in contratto, manutenzione ordinaria e straordinaria, gestione delle spese condominiali. Tieni traccia scritta di ogni comunicazione con l'inquilino: le email e le raccomandate valgono in caso di contestazioni.

Morosità e sfratto: cosa sapere

Se l'inquilino smette di pagare, la legge prevede lo sfratto per morosità. Il procedimento parte da un'intimazione e passa per il tribunale: i tempi non sono brevi e i costi non trascurabili. Per questo la prevenzione conta più della cura. Puoi tutelarti chiedendo un deposito cauzionale (fino a tre mensilità), una fideiussione bancaria o assicurativa, o garanzie reddituali solide in fase di selezione. Esistono anche polizze contro i danni e la mancata corresponsione del canone. La morosità pesa soprattutto quando la selezione iniziale è stata debole: investire tempo nella scelta dell'inquilino è la prima vera assicurazione.

Domande frequenti