Come funziona affittare casa in Italia

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

In sintesi

Affittare casa segue un percorso lineare: si individua l'immobile, si verificano documenti e requisiti, si firma un contratto scritto (di norma a canone libero 4+4 o a canone concordato 3+2), lo si registra all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e si versa il deposito cauzionale. Alla firma seguono la consegna delle chiavi e il verbale dello stato dell'immobile.

Affittare un appartamento in Italia è un processo regolato dalla Legge 431/1998, che disciplina le locazioni abitative. Conoscere l'ordine dei passaggi evita errori e tutela sia chi affitta sia chi prende in affitto. Di seguito il percorso completo, dall'annuncio alla consegna delle chiavi.

1. La ricerca dell'immobile e la visita

Il punto di partenza è l'annuncio. Chi cerca casa valuta zona, canone mensile, spese condominiali, classe energetica e durata proposta. Durante la visita è utile verificare lo stato reale dell'immobile, gli impianti e la presenza dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che il proprietario è tenuto a fornire.

In questa fase si chiarisce anche la tipologia di contratto proposta: canone libero, canone concordato o contratto transitorio. Ognuna ha durata, vincoli e trattamento fiscale diversi.

2. La verifica di requisiti e documenti

Prima di arrivare alla firma, il proprietario verifica l'affidabilità dell'inquilino e l'inquilino controlla la regolarità dell'immobile. Si scambiano i documenti di identità e il codice fiscale; il proprietario può chiedere elementi che dimostrino la capacità di sostenere il canone.

Dal lato dell'immobile vanno verificati la titolarità del proprietario, la conformità catastale e l'APE. È un passaggio di reciproca trasparenza, non un ostacolo.

3. La scelta del contratto

La forma scritta è obbligatoria. Le tipologie più diffuse per uso abitativo sono:

Canone libero (4+4): durata di quattro anni, rinnovabile automaticamente per altri quattro. Il canone è liberamente concordato tra le parti.
Canone concordato (3+2): durata di tre anni più due di rinnovo, con canone definito entro i parametri degli accordi territoriali tra associazioni di categoria. Nei Comuni ad alta tensione abitativa consente agevolazioni fiscali.
Contratto transitorio: per esigenze temporanee documentate, da uno a diciotto mesi.

Per il quadro fiscale e contrattuale completo, si vedano le guide dedicate ai contratti di locazione e all'affitto transitorio.

4. Il deposito cauzionale e le garanzie

Alla firma si versa il deposito cauzionale, che per legge (art. 11, L. 392/1978) non può superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali a favore dell'inquilino. Il proprietario può inoltre richiedere garanzie aggiuntive, come un garante o una fideiussione. Il deposito viene restituito al termine del rapporto, salvo danni o canoni non pagati.

5. La firma e la registrazione

Il contratto si firma in duplice copia. Entro 30 giorni dalla stipula va registrato all'Agenzia delle Entrate: l'adempimento è a carico di entrambe le parti, ma di norma vi provvede il proprietario. In sede di registrazione si sceglie il regime fiscale, ordinario o cedolare secca.

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che, in presenza dei requisiti, sostituisce IRPEF, imposta di registro e bollo sul contratto. I dettagli sono nella guida alla cedolare secca.

6. La consegna delle chiavi e il verbale

Ultimo passaggio: la consegna delle chiavi. È buona prassi redigere un verbale di consegna che fotografi lo stato dell'immobile, gli arredi e le letture dei contatori. Questo documento è la tutela principale al momento della riconsegna, perché definisce da cosa si parte ed evita contestazioni sul deposito.

Chi affitta per periodi brevi segue invece regole specifiche, descritte nella guida agli affitti brevi.

Domande frequenti

Il contratto di affitto deve essere scritto?

Sì. Per le locazioni abitative la forma scritta è obbligatoria ai sensi della Legge 431/1998. Un accordo solo verbale è irregolare e non tutela le parti.

Entro quanto va registrato il contratto?

Entro 30 giorni dalla data di stipula, presso l'Agenzia delle Entrate. L'obbligo è solidale tra proprietario e inquilino, ma in pratica provvede quasi sempre il proprietario.

Chi paga le spese di registrazione?

L'imposta di registro, quando dovuta, è ripartita per metà tra le parti, salvo diverso accordo. Con la cedolare secca l'imposta di registro non si applica.

Quanto dura un contratto di affitto?

Dipende dalla tipologia: quattro anni più quattro per il canone libero, tre più due per il canone concordato, da uno a diciotto mesi per il transitorio.

Cosa succede alla consegna delle chiavi?

Si entra in possesso dell'immobile e si consiglia di firmare un verbale che ne attesti lo stato e le letture dei contatori, utile al momento della riconsegna. --- Vuoi capire quale contratto conviene e come si muove il mercato degli affitti nella tua zona? Le guide di ImmobiliareUrbano™ su immu.it/guide accompagnano ogni passaggio, dal contratto al regime fiscale.

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Nota. Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né fiscale. Gli importi e le soglie citati vanno sempre verificati sulle fonti ufficiali aggiornate (Agenzia delle Entrate, accordi territoriali). I canoni di zona sono stime elaborate da AffittItalia sugli annunci pubblici, non perizie.