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Cedolare secca: cos'è e quali aliquote si pagano

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

In sintesi

La cedolare secca è il regime fiscale opzionale per gli affitti abitativi: sostituisce IRPEF, addizionali e imposte di registro e di bollo con un'unica imposta sul canone. L'aliquota è del 21% sul canone libero e del 10% sul canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.

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<!-- description: La cedolare secca sostituisce IRPEF, registro e bollo con un'imposta unica: 21% sul canone libero, 10% sul concordato. Ecco come funziona. -->

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Si sceglie al momento della registrazione del contratto o nelle annualità successive ed è riservata alle persone fisiche che locano fuori dall'esercizio d'impresa. La base imponibile è il canone annuo pattuito, senza le riduzioni forfettarie previste per l'IRPEF. Chi opta per la cedolare rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per la durata dell'opzione. Il quadro normativo di riferimento è il D.Lgs. 23/2011.

L'aliquota agevolata del 10% si applica ai contratti a canone concordato (3+2) stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Per le locazioni brevi valgono invece regole dedicate, con una soglia di immobili oltre la quale cambia l'imposta.

L'opzione va comunicata all'Agenzia delle Entrate in sede di registrazione o per le annualità successive e può essere revocata; la scelta impegna anche a non chiedere l'adeguamento ISTAT per il periodo interessato. Prima di decidere conviene confrontare il carico fiscale con quello ordinario e, nel dubbio, rivolgersi a un professionista.

Guida completa → immu.it/guide/cedolare-secca/

Domande frequenti

Quanto si paga con la cedolare secca?
Il 21% del canone annuo per i contratti a canone libero e il 10% per i contratti a canone concordato nei Comuni ad alta tensione abitativa.
La cedolare secca conviene sempre?
Dipende dall'aliquota IRPEF personale e dal tipo di contratto: la convenienza cresce con redditi più alti e con il canone concordato al 10%. Va valutata caso per caso.
Chi può scegliere la cedolare secca?
Le persone fisiche proprietarie o titolari di diritto reale che affittano immobili abitativi al di fuori dell'attività d'impresa o di lavoro autonomo.
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Nota. Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né fiscale. Gli importi e le soglie citati vanno sempre verificati sulle fonti ufficiali aggiornate (Agenzia delle Entrate, accordi territoriali). I canoni di zona sono stime elaborate da AffittItalia sugli annunci pubblici, non perizie.