Conviene il canone concordato? Vantaggi e limiti

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

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<!-- description: Canone concordato: cedolare secca al 10%, IMU ridotta e imposte agevolate nei Comuni ad alta tensione abitativa. Quando conviene davvero al proprietario. -->

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Che cos'è il canone concordato

Il canone concordato (contratto 3+2) è una locazione in cui il canone non si fissa liberamente, ma entro le fasce stabilite dagli accordi territoriali firmati nel singolo Comune dalle associazioni di proprietari e inquilini. In cambio di un canone più contenuto rispetto al libero, lo Stato riconosce agevolazioni fiscali pensate per incentivare affitti stabili e a prezzi sostenibili.

Il vantaggio principale: la cedolare secca al 10%

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che rimpiazza IRPEF, addizionali e imposte di registro e bollo sul contratto. Nel canone libero l'aliquota ordinaria è del 21%. Nel canone concordato scende al 10%, ma a una condizione precisa: l'immobile deve trovarsi in un Comune ad alta tensione abitativa, oppure nei capoluoghi di provincia, nelle città metropolitane e nei Comuni colpiti da calamità con stato di emergenza dichiarato.

Se il tuo Comune non rientra in questi casi, il contratto concordato resta possibile, ma la cedolare torna al 21%: il vantaggio fiscale più forte viene meno. Verificare la classificazione del proprio Comune è quindi il primo passo.

Gli altri vantaggi fiscali

Il concordato non si ferma alla cedolare. Chi sceglie questa forma beneficia anche di:

• IMU ridotta: per gli immobili locati a canone concordato la base imponibile IMU è ridotta del 25%, con un risparmio diretto sull'imposta comunale;
• imposte agevolate: in caso di tassazione ordinaria (senza cedolare), sono previste riduzioni della base imponibile ai fini IRPEF e dell'imposta di registro;
• platea più ampia di inquilini: un canone calmierato intercetta più facilmente famiglie e lavoratori, riducendo i tempi di sfitto.

Anche l'inquilino ha una detrazione dedicata più alta rispetto al canone libero: un elemento che rende il contratto più appetibile per entrambe le parti.

Quando conviene davvero

La convenienza è un calcolo, non una regola fissa. Metti su un piatto il minor canone rispetto al libero e sull'altro il risparmio fiscale complessivo: cedolare al 10% invece del 21%, IMU ridotta, minori tempi di sfitto grazie a un canone attraente. Nelle città a forte domanda, dove lo scarto tra canone libero e concordato è contenuto e l'aliquota agevolata si applica, il concordato spesso rende di più al netto. In aree a bassa domanda o fuori dai Comuni ad alta tensione abitativa, il conto può ribaltarsi.

Per impostare il confronto parti dal canone di mercato della tua zona, che trovi sulle nostre pagine città e, per il dettaglio sull'indirizzo, sul motore ImmobiliareUrbano™ su immu.it. Per aliquote, requisiti e modalità di opzione consulta la guida sulla cedolare secca.

Le cautele

Il canone concordato richiede che il contratto rispetti le fasce degli accordi territoriali del Comune: un canone fuori fascia fa perdere le agevolazioni. In molti casi serve l'attestazione di conformità rilasciata dalle associazioni firmatarie. Non è una complicazione da poco, ma è la condizione per accedere ai benefici. Verifica sempre gli accordi vigenti nel tuo Comune prima di firmare.

Ricorda inoltre che l'opzione per la cedolare al 10% va esercitata correttamente in sede di registrazione o di proroga del contratto, e che la rinuncia agli aggiornamenti ISTAT del canone è parte integrante del regime a cedolare. Un errore formale in questa fase può far decadere l'agevolazione: se hai dubbi, fatti assistere e confronta le condizioni ufficiali prima di procedere.

Domande frequenti