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Tipi di contratto di locazione: quali sono

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

In sintesi

I principali contratti di locazione abitativa in Italia sono quattro: il 4+4 a canone libero (quattro anni più quattro), il 3+2 a canone concordato (tre anni più due), il transitorio per esigenze temporanee (da uno a diciotto mesi) e il contratto per studenti o a uso foresteria. La cornice normativa è la Legge 431/1998.

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<!-- description: 4+4, 3+2, transitorio e foresteria: i principali contratti di affitto abitativo in Italia, durata e canone. Guida rapida e sintesi. -->

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Il 4+4 lascia alle parti la libertà di fissare il canone e si rinnova automaticamente per un secondo quadriennio. Il 3+2 adotta invece un canone calmierato, definito dagli accordi territoriali tra le associazioni di categoria, e dà diritto ad agevolazioni fiscali come la cedolare secca al 10% nei Comuni ad alta tensione abitativa. Il transitorio copre esigenze documentate di breve periodo; la foresteria è usata dalle aziende per i propri dipendenti.

La scelta del contratto incide su durata, aggiornamento del canone e tassazione. Il transitorio richiede di indicare e documentare l'esigenza temporanea, mentre il contratto per studenti universitari segue gli accordi locali e dura da sei a trentasei mesi. Dati e riferimenti di contesto sono curati nell'ambito di ImmobiliareUrbano™.

Guida completa → immu.it/guide/contratti-locazione/

Domande frequenti

Qual è la differenza tra 4+4 e 3+2?
Il 4+4 è a canone libero e dura quattro anni più quattro; il 3+2 è a canone concordato, dura tre anni più due e consente agevolazioni fiscali.
Quanto può durare un contratto transitorio?
Da un minimo di uno a un massimo di diciotto mesi, a fronte di una esigenza temporanea documentata di una delle parti.
Che cos'è il contratto a uso foresteria?
È il contratto con cui un'azienda prende in locazione un immobile da destinare ad abitazione dei propri dipendenti o collaboratori.
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Nota. Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né fiscale. Gli importi e le soglie citati vanno sempre verificati sulle fonti ufficiali aggiornate (Agenzia delle Entrate, accordi territoriali). I canoni di zona sono stime elaborate da AffittItalia sugli annunci pubblici, non perizie.