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Quali garanzie chiede il proprietario

Guida AffittItalia · aggiornata il 05/10/2026

In sintesi

Il proprietario cerca la certezza che il canone sarà pagato. Le garanzie più comuni sono la busta paga o la prova del reddito, la figura del garante (fideiussore), la fideiussione bancaria o assicurativa e il deposito cauzionale, quest'ultimo per legge non superiore a tre mensilità. Le garanzie vanno concordate e scritte nel contratto, ma devono restare proporzionate.

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<!-- description: Busta paga, garante, fideiussione bancaria o assicurativa: quali garanzie può chiedere il proprietario per affittare e come funzionano nel contratto. -->

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Quando valuta un inquilino, il proprietario vuole ridurre il rischio di morosità. Per questo, oltre al deposito cauzionale, può chiedere una o più garanzie. Conoscerle aiuta l'inquilino a presentarsi preparato e a capire cosa è ragionevole concedere.

La prova del reddito

La richiesta più frequente è la dimostrazione della capacità di sostenere il canone. Per i lavoratori dipendenti significa busta paga e, spesso, contratto di lavoro; per autonomi e professionisti, la dichiarazione dei redditi o documentazione equivalente. È una garanzia "informativa": non vincola beni, ma consente al proprietario di valutare la sostenibilità del rapporto. Una regola pratica diffusa è che il canone non superi un terzo del reddito mensile netto.

Il garante (fideiussore)

Il garante è una persona, spesso un familiare, che si impegna a pagare il canone se l'inquilino non lo fa. Si formalizza con una fideiussione inserita nel contratto o in un atto separato. È la soluzione tipica per studenti, giovani al primo impiego o chi non ha una busta paga: il reddito e l'affidabilità del garante sostituiscono o integrano quelli dell'inquilino.

La fideiussione bancaria o assicurativa

In alternativa al garante persona fisica, l'inquilino può offrire una fideiussione bancaria (la banca garantisce il pagamento fino a un importo stabilito) o una polizza fideiussoria assicurativa (una compagnia assume lo stesso impegno dietro pagamento di un premio). Entrambe danno al proprietario una garanzia solida e di facile escussione. Sono strumenti utili quando non si dispone di un garante o si preferisce non coinvolgere terzi.

Vanno però considerati i costi: la fideiussione bancaria può richiedere il blocco di somme o commissioni, mentre la polizza assicurativa comporta un premio periodico. L'inquilino valuta la spesa rispetto al vantaggio di accedere all'immobile; il proprietario apprezza una garanzia escutibile in modo rapido e certo.

Il deposito cauzionale

Resta la garanzia più diffusa. Per l'art. 11 della Legge 392/1978 non può superare le tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali a favore dell'inquilino. Serve a coprire eventuali danni all'immobile o canoni non pagati e va restituito al termine del rapporto, salvo trattenute giustificate. L'argomento è approfondito nella pagina dedicata al deposito cauzionale.

Garanzie sì, ma proporzionate

Il proprietario può combinare più garanzie (per esempio reddito più garante), ma la richiesta deve restare equilibrata. Pretendere contemporaneamente deposito massimo, fideiussione e più annualità anticipate può risultare sproporzionato. La chiave è il dialogo: le garanzie concordate vanno messe per iscritto nel contratto, così da essere chiare e opponibili.

Per capire come si inseriscono nel contratto e quale tipologia conviene, sono utili le guide ai contratti di locazione e all'affitto transitorio.

Domande frequenti

Il proprietario può chiedere più mensilità anticipate?
Può chiedere il pagamento del canone secondo le scadenze pattuite. L'anticipo di più mensilità non è vietato in sé, ma sommato al deposito massimo e ad altre garanzie può diventare una richiesta sproporzionata. Il deposito cauzionale, comunque, non può superare tre mensilità.
Qual è la differenza tra garante e fideiussione bancaria?
Il garante è una persona che risponde in caso di mancato pagamento; la fideiussione bancaria è un impegno della banca a pagare fino a un importo. La seconda è in genere più semplice da escutere per il proprietario.
La fideiussione assicurativa conviene all'inquilino?
Può convenire a chi non ha un garante: in cambio di un premio periodico, la compagnia garantisce il canone. Va valutato il costo rispetto all'alternativa del garante.
Le garanzie sostituiscono il deposito cauzionale?
Non necessariamente. Il proprietario può chiederle in aggiunta al deposito, purché l'insieme resti proporzionato e sia indicato nel contratto.
Le garanzie vanno scritte nel contratto?
Sì. Perché siano valide e chiare, garante, fideiussione e deposito vanno indicati nel contratto o in atti collegati e sottoscritti. --- Stai valutando quale garanzia offrire o accettare? Le guide di ImmobiliareUrbano™ su immu.it/guide chiariscono come costruire un contratto equilibrato per entrambe le parti.
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Nota. Contenuto informativo di carattere generale, non consulenza legale né fiscale. Gli importi e le soglie citati vanno sempre verificati sulle fonti ufficiali aggiornate (Agenzia delle Entrate, accordi territoriali). I canoni di zona sono stime elaborate da AffittItalia sugli annunci pubblici, non perizie.